Hezký den všem pravidelným divákům Hlavní ekonomiky České bankovní asociace, hlavní ekonom Jaromír Šindel. Jaromíre, ahoj.

Ahoj Petře.

My máme důležité téma, proto jsme tu vlastně takhle krátce. Hovoří o tom všichni. My se tomu nemůžeme vyhnout. Hypotéky. My se můžeme, nebo respektive spíš sazby hypoték, my se můžeme opřít o čerstvá čísla našeho Hypomonitoru. A jsme na 5,1 procenta, co se týče průměrné úrokové sazby. Je to velké politické téma a já se ptám proč? Protože když se podíváme na objemy, tak vlastně září a aktuální čísla jsou vlastně lepší než v předchozích letech, protože normálně bývá pokles, tentokrát není. Tak v čem je problém?

Tak když začneme tu aktivitu, vlastně se odpíchnu od té aktivity, tak vidíme, že zatím ty úrokové sazby nejsou natolik vysoké, aby v podstatně zchladily ten trh. Zatím vlastně vidíme, že ta poptávka po hypotékách, když se podíváme na počty, tak je poblíž dlouhodobého průměru. Je vlastně z tohohle toho úhlu pohledu trochu slabší, než jsme například viděli v druhém loňském pololetí, kdy se začal skutečně oživovat ten hypoteční trh. V tom druhém pololetí 2025 jsme viděli, že ty počty hypoték se dostávaly výrazně přes šest a půl tisíc kusů měsíčně. A vedlo to k tomu vlastně ve finále, že centrální banka začala přemýšlet, jak ten trh zchladit. A tady, a to se potom vrátí ty diskuse o těch úrokových sazbách. Tady je nutné si uvědomit, že vlastně ta poptávka po hypotékách, ten silný hypoteční trh, je pěkný příběh, ale na druhou stranu to vytváří problém na tom nedostatečném realitním trhu, kde je nedostatečná nabídka. A to tlačí vlastně ty ceny na tom realitním trhu nahoru. A to potom způsobuje i to, že ty hypotéky jsou dražší. Když se podíváme vlastně na to, jak se vyvíjí měsíční splátka, tak samozřejmě vyšší úroková sazba ji tlačí nahoru, ale ještě mnohem důležitější faktor, který tlačí měsíční splátku nahoru, je vlastně ta průměrná výše hypotéky, která vlastně odráží ty rostoucí ceny nemovitostí. A to vede k tomu, že ty hypoteční měsíční splátky jsou ve finále vyšší. Kdybychom si porovnali úplně ilustrativně průměrnou měsíční splátku na hypotéce, která je v současnosti, tak ta už je v průměru přes 25 tisíc. Ta mediánová, to znamená ten střed těch hypoték, tak se pohybuje někde přes 21 tisíc. Kdybychom ovšem měli průměrnou výši hypotéky, která byla v roce 2020, když jsme tady začali dělat Hypomonitor, tak ta průměrná výše hypotéky byla 2,66 milionu korun, což je o 2 miliony korun méně, než je průměrná výše dneska. A při takovéto výši hypotéky a při současných úrokových sazbách by ta měsíční splátka se pohybovala okolo 15 tisíc korun.

Máme tady ale také číslo objemu. A to číslo vlastně ukazuje, že o hypotéky pořád zájem je. Takže v čem je problém?

Když se koukám na ty objemy, tak tam už versus ty počty, tak do těch objemů promítáme ty rostoucí ceny nemovitostí. A my jsme vlastně dneska, když se podíváme na objemy hypoték, tak vidíme září po sezónním očištění asi okolo 30 miliard korun, což je plus mínus to, co jsme viděli v tom druhém loňském pololetí. Ale je to vlastně mnohem méně, než jsme viděli na jaře, kdy mezi březnem a červnem, kdy probíhalo takové to předzásobení se hypotékami kvůli přísnějším kritériím České národní banky pro investiční hypotéky a také kvůli tomu, že lidé viděli, že se začínají zvedat tržní úrokové sazby, tak chtěli využít vlastně prostředí ještě relativně nižších úrokových sazeb. Tak jsme viděli ty objemy okolo 40 miliard korun v průměru v těch měsících březen až červen.

Je to tedy, my se bavíme o tom, jestli je to téma, nebo není to téma. Takže možná odpověz mi, je to téma v tuhle chvíli tak, jak já jsem nastínil na začátku, že už se tomu věnují i politici, že už vlastně je to něco, co často vyplouvá na povrch?

Tak bez debaty to téma je, protože když vidíme, že úrokové sazby vlastně rostou, je to téma nejenom pro hypotéky, je to téma i pro zbytek ekonomiky. Je to téma vlastně i pro firmy, které potřebují investovat. Zdražují se jim vlastně zdroje na investování, protože tržní úrokové sazby rostou. A z tohohle toho úhlu pohledu to samozřejmě téma je. Je to téma pro ty, kteří si potřebují pořídit vlastní bydlení nebo se přesunou do většího, aby uspokojili potřeby své rodiny rostoucí. Tak to, pro tyto lidi to samozřejmě, téma je. A to je to téma, který vlastně potom je reflektováno i politiky. Pak je to samozřejmě i téma pro ty, kteří chtějí investovat v realitách, ale tam pravděpodobně ta důležitost toho tématu pro politiky je menší.

Pro politiky. A důležitost vlastně byla třeba ukázaná ministryní financí Alenou Schillerovou, která vlastně to zmínila i na svých sociálních sítích. Ona napsala, víceméně obvinila banky z toho, že tedy stoupá základní úroková sazba těch, nebo těch úroková sazba těch hypoték. A dodala tam takovou doušku, kde vlastně říkala, že by jí bylo líto nebo bylo by škoda otevírat témata, která už považovala za uzavřená. Já teda v tomhle jemném diplomatickém jazyku nejsem úplně kovaný, ale mně to trošku přišlo jako výhružka.

No tak samozřejmě ten nárůst těch úrokových sazeb, tady se bavíme, vlastně ta její reakce byla na nabídkové úrokové sazby, které reflektují skutečně i více ten pohyb tržních úrokových sazeb, a to napříč celou tou výnosovou křivkou. To znamená, že ty nabídkové úrokové sazby, které se v těch médiích objevují, reflektují i desetileté, vlastně desetileté fixace, které v současné době ovšem lidé v podstatě nepoptávají, protože ať už z toho důvodu, že jsou i relativně dražší, ale i z toho důvodu, že vlastně mají nějaká očekávání ohledně toho, kam se můžou hýbat úrokové sazby v budoucnosti. To znamená, že stále lidé poptávají spíše kratší fixace někde kolem tří let. V podstatě ten průměr tady zůstává. A to je z toho důvodu, že očekávají, že vlastně úrokové sazby budoucnosti, neříkám v nejbližší budoucnosti, ale v tom delším horizontu očekávají, že budou přece jenom o něco nižší, než jsou v současnosti. A proto se ti lidé stále poptávají vlastně nějaké kratší fixace. A tam ten nárůst i těch nabídkových úrokových sazeb nebyl až tak drastický, jako je vlastně ta průměrná nabídková sazba, která reflektuje i ty desetileté fixace. Když se podíváme vlastně na tohle to z úhlu pohledu, tak když jsem si taky přečetl vlastně jakoby ten headline, novou zprávu, tak mě to taky jako trošku mě to pohnulo. Takže rozumím tomu, že samozřejmě je to něco, na co by měl politik asi i vyslat signál, kde je jeho ta kýžená kýžená vůle, kdyby se to mělo hýbat. Ale na druhou stranu, když se podíváme, jak se vlastně hýbou ve finále ty realizované úrokové sazby, tak tam stále vidíme, že vlastně vůči nějakým dlouhodobému vývoji se banky vlastně v uvozovkách i snaží, že tam vidíme, že to rozpětí nebo ten rozdíl mezi tou hypoteční úrokovou sazbou a tou cenou peněz, potažmo těch úrokových swapů, které jsou často zmiňovány, je vlastně pod nějakým dlouhodobým průměrem. A vlastně v posledních letech, když se podíváme na posledních pět let, tak ten pětiletý průměr je opět nižší než ten dlouhodobý průměr, který bývá vlastně často citován okolo jednoho procentního bodu, který patří vlastně k nejnižším v Evropské unii. Takže vidíme, že ta reakce bank je tam přirozená i z toho důvodu, že oni se snaží i těm svým klientům vyjít vstříc. A taky z toho důvodu, že pořád ten trh je relativně silný, co se týče poptávky. A když na hypotečním trhu je poptávka, tak ona tam bývá vlastně rostoucí konkurence, což vychází vlastně z čísel centrální banky, která oba dva ty indikátory sleduje.

Už se ceny bydlení nějak výrazněji propisují na inflaci?

To vidíme dlouhodobě. Vlastně už od toho oživení těch cen realit od toho roku 2024 vidíme, že ceny nemovitostí vlastně vstupují do imputovaného nájemného, což pro spoustu lidí stále je takový jako velice imaginární číslo ve spotřebitelské inflaci. A propisují se tam. Vidíme tam ten tlak, z těch rostoucích cen jsme tam viděli. A zároveň to není jediný faktor, který způsobuje, že ta inflace dostává vlastně trošku přidáno i z toho realitního trhu. Další faktor, který souvisí vlastně s támhletím, jsou ceny materiálu stavebních prací obecně a ty zvláště na jaře poté, co vlastně přišel ten energetický šok kvůli Hormuzu, tak se propsal i do cen stavebních materiálů, a to posunulo to imputované nájemné výše. A vlastně viděli jsme to i v inflačních číslech, kdy ta jádrová inflace, kde to imputované nájemné je jeho součástí a představuje docela významnou část i té jádrové inflace, tak ji posunul výše. V posledních měsících ovšem vlastně už je to září, srpen, vidíme, že to imputované nájemné nepřidává až tak silně na té měsíční sekvenční bázi, že to vlastně až úplně jako nedrajvuje ten pohyb té inflace směrem nahoru. Ale v těch předcházejících měsících to bylo silné. Ovšem když se podíváme stále, jak se hýbou ceny nemovitostí, tak ty sice zpomalují v některých segmentech, vidíme, že v Praze dochází ke zpomalení. Viděli jsme to vlastně v datech Českého statistického úřadu, který ukazoval realizované ceny, mírný mezi kvartální pokles. Vidíme to i v cenách nemovitostí, kdy Praha tlačí ty průměry směrem dolů, ale v celé republice ta dynamika zůstává stále silná. A i na té mezi kvartální bázi, která je důležitá pro to imputované nájemné, potažmo pro tu inflaci.

Když se podíváme ale na ta aktuální čísla, máme tam ten růst z 1,9 na 2,5 %. A vlastně už je to i signál tím pádem pro Českou národní banku. My se tlačíme v tom průměru na toleranční pásmo.

Je to tak a odráží to právě ten problém setrvalého silného růstu jádra inflace, která dlouhodobě vlastně zůstává blíže 3% růstu, to znamená té vyšší, teda té vyšší hranici toho tolerančního pásma inflačního cíle. A navzdory tomu, že ta celková inflace je nižší, viděli jsme ji vlastně v letošním roce díky přesunu příspěvku na energetické zdroje jsme ji viděli, že se dostala níže. Vidíme, že ceny potravin vlastně od loňského října nebo respektive od listopadu tlačily inflaci směrem dolů. Viděli jsme to vlastně i u cen energií, kde se nám likvidovaly ty staré dražší smlouvy, nahrazovaly je lepší pro spotřebitele lepší smlouvy nižšími cenami. Tak to byly faktory, které tlačily celkovou inflaci dolů. Ale ta kotva, vlastně více než polovina spotřebního koše, ta takzvaná jádrová inflace, která je ovlivněná více poptávkou, růstem, trhem práce, měnovým kurzem, tak ta zůstala právě blíže 3 procent a vlastně v září zrychlila na 3,1 procenta. A to zrychlení bylo vidět i na té meziměsíční dynamice. Ale ta meziměsíční dynamika nereflektovala až to imputované nájemné v těch posledních dvou měsících. To jsem říkal, že trochu zmírnilo, ale viděli jsme tam větší vliv vlastně ostatního zboží, který přece jenom trochu zdražovalo více, což může souviset s tím, že stále vidíme silnou poptávku v maloobchodě. Když se podíváme na maloobchod, vyloučíme potraviny, pohonné hmoty a auta, tak vidíme, že ten maloobchod se v tomhle tom segmentu pohybuje stále silně. Takže poptávka tady zůstává. A vidíme tam pravděpodobně i faktor toho, že koruna už nám vlastně neposiluje vůči euru. Naopak díky úrokovému diferenciálu trošku ztrácí dech, a naopak trošku i v posledních měsících spíše se tlačí jako nahoru. A to se nám pravděpodobně začíná propisovat i do těch cen té jádrové inflace v tom sektoru zboží. A také jsme viděli zajímavý vývoj u cen služeb, kde ceny služeb zůstaly i po tom vyloučení imputovaného nájemného si udržely silnou dynamiku. Tam to v září hodně tlačily vlastně telekomunikace, kde došlo ke zdražení služeb. Ale pro centrální banku může být relevantní trošku další detail. Když se podíváme vlastně do cen služeb, které jsou více navázány na práci, takové jako služby, které vyžadují více sektor práce, a to znamená, ať už to jsou, přeženu, uklízečky, kadeřnice nebo holiči anebo třeba opravy obuvi a tak dále. A to jsou sektory, které tu inflaci tlačily relativně silněji v těch předcházejících měsících. Ale v posledních dvou měsících vidíme, že ten tlak trošku polevuje. Nemůžeme říct, že úplně v souladu s inflačním cílem, ale vidíme, že ten tlak trochu polevuje. A to je něco, co když se bude chtít centrální banka někde šťourat, vnímat rizika v ekonomice, podívá se i na to, že jí vlastně roste nezaměstnanost, která vlastně v tom září se vlastně drží nebo se posunula trošku výše po tom sezónním očištění na 5,1 procenta. Vidí, že výběrová nezaměstnanost také se dostává více nad 3 procenta na těch měsíčních číslech. Tak to jsou faktory, které centrální banku můžou trošku jakoby nahlodat v tom, jestli teda má zvedat úrokové sazby, či nikoliv.

No já jenom dneska jsem četl dva komentáře tvých kolegů ekonomů, kteří předpokládají, že tam ten pohyb bude v základní úrokové sazbě ještě letos. Čili by to bylo v listopadu.

Anebo v prosinci.

Anebo v prosinci. Listopad byl u nich pravděpodobnějším tipem. A co tedy Česká národní banka? A možná i dlouhodobější výhled podle tebe.

No, já jsem si tipoval, že už to přijde v září. V září to nepřišlo a myslím si, že ten listopad je k tomu nakloněný. Když se podíváme na tu jádrovou inflaci, tak skutečně pro centrální banku může být představovat riziko, že ten růst jádrové inflace, který se pohybuje vlastně kolem 3 procent, ať už meziročně nebo i meziměsíčně, když si to jako dáme do meziročních temp, tak je to něco, co pro ni může představovat v tom následujícím roce bolehlav. Pokud uvidíme, že ceny ropy nám zůstávají stále vysoko, pokud uvidíme, že ceny energií, které na tom velkoobchodním trhu ceny plynu vzrostly výrazněji, než byly v roce 2024. Ten rok 2024 je vlastně to, co se stalo, že ty velkoobchodní ceny klesly, tak se nám postupně pozitivně propisovalo vlastně až do inflace i v roce 2026. A když ty velkoobchodní ceny zůstanou výše, tak vlastně se to opět bude negativně z pohledu centrální banky propisovat do té spotřebitelské inflace v tom roce 2027, 2028. A to je něco, co při té 3% jádrové inflaci bude tlačit tu celkovou inflaci právě k tomu, že je tady riziko, že se může pohybovat blíže vlastně k té vyšší toleranční hranici inflačního cíle. Ona se tam pravděpodobně dostane. Uvidíme, kam se, kde se budou pohybovat ceny potravin na podzim. Se tam může vlastně už dostávat ke sklonku letošního roku, na přelomu letošního roku, protože tam budou fungovat ty bazické efekty, efekty srovnávací základny, kdy ten loňský podzim vlastně tam bude ten efekt těch, že nám vypadnou nižší ceny potravin a v lednu to bude to OZE. Takže to budou ty faktory, které tu inflaci posunou už vlastně pravděpodobně i nad 3 procenta. A teď je otázka, jestli to bude jenom dočasné, anebo jestli tam setrváme kvůli tomu, že v ty inflační tlaky v ekonomice přece jenom tu jádrovou inflaci drží výš. A tady sice teda jak jsem zmínil, že centrální banka může hledat ty důvody, cestičky, nějaké důvody, proč to nezvednout, tak můžou být relevantní, ale z pohledu opatrnosti a vlastně dosažení nějakého inflačního cíle v delší budoucnosti by pro tu centrální banku mělo být relevantnější, že se stále nacházíme skutečně v prostředí, ta ekonomika jí bohužel chybí vyšší růst produktivity, chybí větší tah na branku toho, aby dosáhla nějaké změny na nabídkové straně té ekonomiky. A to už se bavíme i o vlastně cenách pohonných hmot, kdy v Evropě chybějí nabídkové kapacity. Bavíme se stále o stavebnictví a takhle bychom mohli pokračovat dále ve vícero segmentech té ekonomiky. A právě proto, že nevidíme a nejsme schopni doručit nějaká rychlá řešení na té nabídkové straně, tak holt centrální bance asi nezbude nic jiného, než si dopomoci i nějakým nárůstem úrokové sazby. Takže to zvýšení koncem, v tom letošním roce je pravděpodobné, že se ještě dostaneme na 4 procenta. Dopad na hypoteční sazby bude záviset od toho, jak vlastně trhy budou vnímat tu kredibilitu vlastně posunu nejenom měnové politiky, ale i fiskální politiky, potažmo strukturální politiky vlády v tom směru, jestli vlastně nám uleví těch inflačních tlaků. Pokud nikoliv, tak to nemusí být úplně poslední slovo z centrální banky, ale ty trhy už to mají zaceněné. Trhy v podstatě zaceňují úrokovou sazbu centrální banky, že vystoupá nejen jednou o 25 bazických bodů teď v listopadu nebo v prosinci, ale že se posune vlastně, že ji v létě příštího roku za devět měsíců bude mít na 4,75. A to je vlastně sto bodový nárůst z jednoho procentního bodu sazby centrální banky. To je to, co ty trhy očekávají. To je to, co se promítá v té ceně peněz, těch úrokových swapech, na těch třech, pěti letech. To je ten problém. Tady centrální banka se musí vlastně pokusit vlastně nastavit taková očekávání. A ideálně, když ji v tom podpoří vláda, že vlastně inflační tlaky se zvládnou. A klíčové také pro to bude ten odstartovací špunt směrem dolů, pro ty delší sazby bude i vlastně cena ropy a potažmo geopolitická situace někde jinde, než máme my pod kontrolou.

Jaromíre, děkuji. My to budeme sledovat, protože diváky čeká určitě minimálně ještě, jak ty jsi nastínil listopad, prosinec a v nich dva díly Hlavní ekonomiky. Takže budeme se těšit.

Zasedání centrální banky. Pěkný den.

Hlavní ekonom(ika) ČBA (17. díl)